如今实体生意不是那么容易做，很多的店铺也是勉强支撑，不过对房东的影响不是很大，每年都会上涨租金，所以造就很多店铺关门，另谋出路，现在有很多的商场也是门可罗雀，店铺也是七零八落，让人不禁感叹，商家租赁场地进行经营，往往涉及大笔装修、装饰费用投入，租赁合同一般期限长、价格高，而随着房地产市场行情的上涨，市场房屋租金也越来越高，往往租赁期限一到，房东就要求大涨租金了。当你租来用作经营场所的房子到期了，想继续承租时房东给你大幅加价了，而你又不同意，这个时候你能否行使优先承租权呢？

今年北京每平方米月租金同比上涨30%，远高于市场同期，其背后的原因让人深思，记者联系了位于丰台区莲怡园一区的几个租户，租户告诉记者，今年房租上涨了30%—400%。之前都是与房东进行直接续约，今年在未与租户协商，房东北京市丰台区综合投资集团有限公司把房子租赁给第三方公司，造成商户无法行使优先续租权。第三方再与现有商户谈续租事宜，直接导致租金涨了30%，二楼三楼租金涨了400%，给租房带来了非常大的经济压力，由于疫情，有部分商务都是举负债贷款来为持生计，这样的转租上涨租金，让商户看不到一点曙光。

2021年1月1日起正式施行《民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

租约到期，承租人要求续租，而出租人则要求合理变更原租约条件的。如原租金过低，出租人把租金提高到靠近国家，即房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，或者在国家没有规定标准的地区，根据公平合理的原则，参照较高的房屋所在地租金的实际水平，定出合理的新的租金，如果原承租人不同意，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系;如果原承租人同意这些合法的条件，应另订租赁合同;将新条件写进去，将原已届满的期限换写为新约定的期限，并向鉴证机关登记(城市私房应报房屋所在地房管机关备案)。

1、新租赁合同成立后，当任何一方有过失或故意侵害了对方的正当权益时，就有可能影响新合同的效力。如在完成租赁合同的登记(备案)手续后，出租人提出收取押租或其他额外费用，妨碍承租人居住使用，或承租人不按合同规定交租(拒交或拖欠)，则对方可以提出解除租赁合同，并要求违约人支付引起的费用和赔偿失去的合法权益。

2、租约到期后，如果出租人没有提出新的条件，承租人按原租约继续交租又被其接受，则视为租赁关系延续，并且是不定期的租赁关系，出租人没有正当理由时，不得终止。

3、租约到期后，如果出租人因自住需要，不愿意继续出租，未订立续租合同，则承租人就应将房屋返还出租人。如果承租人在当地政府规定的或双方约定的时期内确实无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限，并有道义协助承租人找房。承租人也应按期腾房。如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在当地政府许可范围内提高房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申谓法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。

对于这件事，你是怎么看呢？对于房东涨房租，对于优先续租，你有更好的办法吗与建议吗？